Rabobank beperkt aflossingsvrije hypotheek vanaf 11 mei 2026: dit verandert er

Wie een woning koopt of zijn hypotheek wil aanpassen, komt vaak uit bij een mix van hypotheekvormen. De aflossingsvrije hypotheek is daarbij jarenlang populair geweest door de lagere maandlasten. Rabobank, een van de grootste hypotheekverstrekkers, zet nu als eerste grote bank een stevige stap: vanaf 11 mei 2026 wordt het aflossingsvrije deel strenger begrensd. Dat is relevant voor iedereen die (opnieuw) gaat financieren, maar zeker ook voor expats die verhuizen, oversluiten of willen verbouwen en hun hypotheek daarvoor willen verhogen.

De wijziging komt niet uit de lucht vallen. Toezichthouders zoals De Nederlandsche Bank (DNB), de Europese Centrale Bank (ECB) en de Autoriteit Financiële Markten (AFM) waarschuwen al langer voor risico’s rond aflossingsvrije leningen, vooral omdat grote groepen hypotheken in dezelfde jaren aflopen. Als de markt tegenzit op het moment dat veel leningen aflopen, kan dat zowel huishoudens als banken raken.

Wat is een aflossingsvrije hypotheek ook alweer?

Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je tijdens de looptijd in principe alleen rente. Je lost de schuld niet automatisch af. Aan het einde van de looptijd moet de hoofdsom wél worden terugbetaald, bijvoorbeeld met spaargeld, beleggingen of de opbrengst van de verkoop van de woning. Dat klinkt overzichtelijk, maar het is gevoelig voor twee dingen: (1) je inkomen in de toekomst, bijvoorbeeld na pensionering, en (2) de woningwaarde op het moment dat je moet aflossen of verkopen.

Een extra aandachtspunt is de hypotheekrenteaftrek. Voor nieuwe aflossingsvrije leningdelen is die in de regel niet mogelijk. Bij oudere hypotheken (voor 2013) kunnen overgangsregels gelden, maar dat hangt af van de situatie en de fiscale voorwaarden. Wie internationaal woont of werkt, krijgt daar vaak nog een extra laag complexiteit bij (denk aan wisselende inkomens, contractvormen en fiscale woonplaats).

Wat verandert Rabobank precies vanaf 11 mei 2026?

Rabobank voert twee concrete grenzen in voor het aflossingsvrije deel:

• Maximaal 30% van de waarde van de woning mag aflossingsvrij zijn.
• Maximaal € 150.000 mag aflossingsvrij worden geleend, ook als 30% hoger zou uitkomen.

Tot 11 mei 2026 was het bij Rabobank nog mogelijk om tot 50% van de woningwaarde aflossingsvrij te financieren, zonder vast maximumbedrag. De nieuwe norm geldt ook voor Obvion, de hypotheekdochter van Rabobank.

Wanneer geldt dit wel en wanneer niet?

Belangrijk is het onderscheid tussen ‘niets wijzigen’ en ‘wel wijzigen’:

• Verandert er iets als je niets aanpast? Nee. Zolang je je hypotheek niet wijzigt, verandert er volgens Rabobank niets.
• En als je rentevaste periode afloopt? Alleen een nieuwe rente kiezen (bij einde rentevaste periode) verandert op zichzelf niet hoeveel je aflossingsvrij mag hebben.
• Wanneer merk je het wél? Vooral bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek en bij herfinancieringen en verhogingen van een bestaande hypotheek. Denk aan oversluiten, verhuizen, of extra lenen voor verbouwing of verduurzaming.

Rabobank geeft aan dat er bij bijzondere situaties, zoals echtscheiding, overlijden of het einde van de looptijd, naar ‘passende oplossingen’ wordt gekeken. De exacte ruimte daarvoor hangt af van je dossier, inkomen en de woningwaarde.

Waarom gebeurt dit nu?

Rabobank verwijst naar intensief overleg met toezichthouders. Toezichthouders verwachten al langer dat het aandeel aflossingsvrij in Nederland verder afneemt. Dat heeft te maken met systeemrisico en met consumentrisico. Een aflossingsvrije lening kan prima passen bij mensen met voldoende vermogen en een duidelijk plan, maar wordt kwetsbaar als aflossing te afhankelijk is van een blijvend hoge woningwaarde of als het inkomen later daalt.

DNB wijst erop dat een groot deel van de aflossingsvrije contracten geconcentreerd afloopt in de periodes 2035-2038 en 2047-2052. Als er juist in die jaren economische tegenwind of een huizencrisis is, kan dat leiden tot problemen met herfinanciering of verkoop, en dus ook tot risico’s voor banken.

Wat betekent dit concreet voor je maandlasten?

De aflossingsvrije hypotheek was populair omdat de maandlasten lager zijn: je betaalt immers geen verplichte aflossing. Door de nieuwe grenzen kan het zijn dat een groter deel van je totale hypotheek in een annuïtaire of lineaire vorm moet worden afgesloten. Dat verhoogt meestal je maandlasten, maar zorgt ook dat je schuld in de tijd daalt.

Twee simpele rekenvoorbeelden

Voorbeeld 1: woningwaarde € 400.000. Onder de nieuwe regels is maximaal 30% aflossingsvrij, dus € 120.000. Voor 11 mei 2026 was 50% mogelijk, dus € 200.000. Het verschil van € 80.000 moet dan in een andere hypotheekvorm worden ondergebracht (met aflossing), wat de maandlast kan verhogen.

Voorbeeld 2: woningwaarde € 600.000. 30% is € 180.000, maar door het plafond geldt maximaal € 150.000 aflossingsvrij. Ook hier geldt: wie een hogere aflossingsvrije component wilde, zal meer moeten aflossen in de structuur van de hypotheek.

Extra aandacht voor expats: waar loop je in de praktijk tegenaan?

In regio’s met veel internationale bewoners zie je vaak dezelfde vragen terug. Expats kopen of houden een woning in Nederland of België, maar hebben bijvoorbeeld een arbeidscontract in het buitenland, een tijdelijk contract, of inkomen uit meerdere landen. Juist dan is het verleidelijk om de maandlasten laag te houden met een aflossingsvrij deel. De nieuwe Rabobank-regels beperken die ruimte.

Een paar typische momenten waarop expats geraakt kunnen worden:

• Verhuizen: je wilt je bestaande hypotheek meenemen en aanvullen, maar de nieuwe norm kan het aflossingsvrije deel beperken.
• Oversluiten voor lagere rente: bij herfinanciering kan de bank opnieuw naar de opbouw kijken.
• Verhogen voor verbouwing of verduurzaming: extra lenen kan niet altijd ‘erbij’ als aflossingsvrij, tenzij je binnen 30% en € 150.000 blijft.

Werk je als ondernemer of zelfstandige, dan is de timing extra belangrijk: Rabobank meldt dat wie nog onder de ‘oude’ 50%-regel wil aanvragen, ervoor moet zorgen dat alle benodigde stukken uiterlijk 10 mei 2026 binnen zijn (inclusief een eventuele inkomensverklaring).

Specifiek voor Nederlanders die in België wonen

Woon je in België maar heb je een (deels) aflossingsvrije hypotheek bij Rabobank of Obvion, dan verandert er niets zolang je je hypotheek ongemoeid laat. De nieuwe grenzen (vanaf 11 mei 2026 nog maximaal 30% van de woningwaarde aflossingsvrij, tot € 150.000) spelen pas zodra je een nieuwe hypotheek afsluit of je bestaande hypotheek wilt herfinancieren of verhogen. Let wel: Rabobank hanteert daarnaast een apart ‘buitenlandbeleid’. Voor wie in een EER-land zoals België woont, zegt de bank dat je je hypotheek op Nederlands vastgoed in de meeste gevallen kunt houden, maar dat je je producten niet kunt uitbreiden, en een hypotheek verhogen voor een verbouwing wordt expliciet als voorbeeld genoemd. Ook kan de bank extra vragen stellen in een klantonderzoek (KYC).
In de praktijk betekent dit dat expats in België vaak minder speelruimte hebben: je kunt niet altijd ‘even’ ophogen of herstructureren bij je huidige bank, en áls een wijziging wel kan, valt die vanaf 11 mei 2026 ook nog eens onder de strengere 30%- en € 150.000-grenzen.
Tot slot is er een fiscaal punt waar veel grensbewoners naar vragen: hypotheekrenteaftrek kan voor kwalificerende buitenlandse belastingplichtigen onder voorwaarden mogelijk zijn, maar dat hangt af van je persoonlijke situatie en waar je belasting betaalt.

Doen andere banken hetzelfde?

Rabobank is de eerste grote bank die dit nu zo concreet doorvoert. Volgens berichtgeving kijken andere banken wel naar maatregelen, maar zij hebben (op dit moment) nog geen vergelijkbare, definitieve stap aangekondigd. Dat betekent niet dat het zo blijft. De druk vanuit toezicht en de trend richting minder aflossingsvrij is breder zichtbaar in de markt.

Checklist: wat kun je nu het beste doen?

• Check je hypotheekopbouw: hoeveel procent is nu aflossingsvrij en wat is het bedrag?
• Heb je plannen in 2026? verhuizen, oversluiten, verbouwen of verhogen: laat vroeg rekenen wat de 30%-regel betekent.
• Expats met wisselend inkomen: zorg dat je documenten vroeg compleet zijn (contracten, loonstroken, jaaropgaven, verklaringen).
• Denk aan de lange termijn: wat gebeurt er bij pensionering, renteherziening of dalende woningwaarde?

Let op: dit artikel is informatief en geen persoonlijk financieel advies. Laat je bij concrete plannen altijd begeleiden door een erkend adviseur die je volledige situatie kan beoordelen.